V tomto momente vlastní 93 % Slovákov svoj byt alebo dom. Sme druhí v celej Európskej únii. Znie to dobre, však?
Bohužiaľ, realita je úplne iná.
Sme zároveň medzi najviac zadlženými, s najnižším počtom izieb na osobu a s priemerom 12 až 15 rokov platupotrebných na kúpu vlastného bývania. Priemerný Čech má 3-krát väčší majetok než priemerný Slovák.
Čo sa vlastne deje?
Slováci milujú nehnuteľnosti. Až príliš. A táto láska ich môže stáť viac, než si myslia.
Nehnuteľnosť – moja láska
Slováci milujú nehnuteľnosti! Vidia ich, môžu sa ich dotknúť. Vyrástli v nich, prežili s nimi ťažké časy a mnohí ich predajom zarobili veľké peniaze. Nie je to len pocit.
Podľa oficiálnych zdrojov (Eurostat, Housing in Europe 2025), sme druhý národ s najvyššou mierou osobného vlastníctva nehnuteľností v celej EÚ – 93 %. Tesne za prvým Rumunskom (94 %). Priemer EÚ je pritom iba 68 %.
Skoro 55 % Slovákov vlastní vlastný dom. V pomere izba na osobu sme však v EÚ štatistikách úplne posledný – na jedného Slováka v priemere pripadá jedna izba.
Dôležitý kontext: Vlastné bývanie je na Slovensku ťažko dostupné, keďže podľa odborných odhadov (Investropa) je potrebné obetovať v priemere 12 až 15 rokov priemerného platu na kúpu vlastnej nehnuteľnosti. To priamo vplýva na zadlženosť slovenských domácností a ich finančnú kondíciu.
Čísla neklamú, ľudia čarujú
V priemere majú Slováci viac dlhov než majetku a viac sa zadlžujú než bohatnú. Napríklad taký priemerný Čech má 3-krát väčší majetok (34 740 €) než priemerný Slovák – 10 580 € (Allianz Global Wealth Report 2025).
Slováci majú najväčšie hodnoty svojich majetkov v nehnuteľnostiach a zároveň vysoký pomer disponibilného príjmu potrebného k splácaniu dlhov – približne až 67,5 %. Pre lepšie pochopenie uvádzam príklad:
„Ak má priemerná slovenská domácnosť ročný príjem 100 000 €, jej celkový dlh je približne 67 500 €."
To nie je len hypotéka – ide o všetky úvery dokopy. Ja vidím hneď 2 veľké háčiky a jeden z nich je, že priemerná slovenská domácnosť nezarába 100 000 € ročne...
Od romantizmu k magickému realizmu
Mohol by som pokračovať ďalej, ale mojím cieľom nie je ukázať vám všetky štatistiky sveta. Tieto fakty som si vybral ako ukážku toho, že napriek nie úplne priaznivej trhovej (objektívne) situácii Slováci veľmi preferujú nehnuteľnosti ako nástroj zhodnocovania ich majetku.
Opakujem, že investovať do nehnuteľnosti je úplne v poriadku.
Skutočne však záleží, aký výsledok chcete dosiahnuť a či by ste vedeli dosiahnuť svoj investičný cieľ inak, efektívnejšie a pri podstúpení (oveľa) menšieho rizika.
V rámci mojich skúseností z praxe mám totiž pocit, že Slováci si nehnuteľnosti romantizujú až príliš a potom sa môžu ocitnúť v realite plnej nepeknej „čiernej" mágie. A teda, že sú zadlžení, prerábajú a cítia sa pri tom fajn.
Tu som zhrnul, prečo sú Slováci tak zamilovaní do nehnuteľností:
1. Historický kontext (najsilnejší faktor)
V krajinách ako Slovensko, Česko, Maďarsko či Rumunsko prebehla po roku 1989 masívna privatizácia bytov – prevod zo štátneho do súkromného vlastníctva.
Ľudia si odkúpili byty za zlomok hodnoty → vlastníctvo sa stalo normou, nie cieľom.
V západnej Európe nič podobné neprebehlo. A už ani na Slovensku neprebehne.
2. Kultúrne nastavenie: „vlastné = istota"
Na Slovensku je bývanie:
- Otázka bezpečia
- Rodinného statusu
- A často aj medzigeneračného majetku
Nájom je vnímaný skôr ako:
- Dočasné riešenie
- Alebo „niečo, čo platíš cudziemu"
- V skratke (veľmi) negatívne
V Nemecku, Rakúsku či Holandsku je nájom štandard, nie zlyhanie.
3. Daňové a legislatívne prostredie
Slovensko má:
- 0% dane zo zisku z predaja nehnuteľností (po 5 rokoch držby)
- Žiadnu systematickú daň z držby majetku a jej výška je oproti EÚ veľmi nízka
- A historicky extrémne dostupné hypotéky (najmä 2016–2021)
V krajinách s rozvinutým nájomným trhom sú silnejšie práva nájomníkov, profesionálni prenajímatelia a stabilné nájomné zmluvy na roky.
4. Dôvera v štát vs. dôvera v „tehlu"
Jedna z vecí, ktorú vnímam, by som zhrnul do vety:
„Čím menej ľudia dôverujú štátu a systému, tým viac veria betónu."
Vlastná nehnuteľnosť je (aspoň pocitovo):
- Ochrana pred infláciou
- Poistka na starobu
- „Niečo, čo mi nikto nezoberie"
Prečo to robím inak
Za posledných osem rokov som v investičnom poradenstve videl stovky klientov, ktorí sa rozhodovali na základe emócií, reklám alebo rád od kamarátov. Väčšina z nich mala nesprávne portfólio, príliš vysoké poplatky, alebo žiadnu stratégiu.
Rozhodol som sa to zmeniť.
Budovať prístup, pri ktorom klienti:
- Rozumejú tomu, kam idú ich peniaze
- Pracujú s dátami, nie emóciami
- Majú jasný plán založený na ich cieľoch, nie na módnych trendoch
A práve preto tento blog vznikol. Chcem ukázať reálny pohľad na investovanie – bez romantiky, ale s férovým prístupom.
Teraz sa pozrime na konkrétne riziká, ktoré vidím pri investovaní do nehnuteľností.
Kde vidím riziká
1. Investovanie „na páku" (z cudzieho, za náklady)
V praxi často krát počujem: „Som konzervatívny". V investovaní to znamená, že investor nechce pri práci so svojim majetkom podstupovať veľké riziká. Chce sa vyhnúť potenciálnym negatívnym javom v investovaní.
Prečo teda tento istý človek nemá problém tzv. „investovať na páku"?
Investovanie na páku je, keď investujete cudzie peniaze (za poplatok alebo úrok). Typicky sa používa pri burzových obchodoch. Je to veľmi rizikové, pretože okrem neistého výsledku vášho investovania znášate aj riziká a poplatky spojené s požičaním týchto peňazí. Môžete skončiť v oveľa väčšej strate ako ste použili svoje vložené peniaze. Bežný človek preto neobchoduje na burze a určite nie „na páku".
Prečo sa teda Slováci neboja investovať na páku do nehnuteľností?
Lebo si myslia, že to je iné, než som popisoval. Že investovanie do nehnuteľností, hoci aj s úverom, nemá prakticky žiadne riziká. Historicky zažili, že nehnuteľnosti cenovo iba rástli (dokonca pri niektorých raketovo). Zažili, že vždy tu bol niekto, kto od pôvodného majiteľa túto nehnuteľnosť odkúpil. Majú skúsenosť, že nič zlé sa nemôže stať a dokonca často výnos ani nemusia daniť.
Prečo by mali teda „riskovať" na kapitálových trhoch? Tam je výnos neistý. Investícia na kapitálových trhoch kolíše, sú tam dane, poplatky a hlavne – na Slovensku s nimi má veľa ľudí viac negatívnych skúseností. Od kupónovej privatizácie, cez nebankovky, dokonca krachy bánk, rôzne Ponziho schémy a pyramídové hry. A to sa ešte nebavíme o schémovitom investovaní cez hobby finančných sprostredkovateľov, ktorých je na Slovensku v hojnom počte (česť výnimkám).
Realita sa mení:
Každopádne je dôležité si uvedomiť, že ceny nehnuteľností s najväčšou pravdepodobnosťou už nebudú rásť tak rýchlym tempom ako doteraz. Ako povedal jeden môj klient, ktorý pracuje pre štát v oblasti stavebníctva:
„Bytov je na Slovensku dosť, len nie tam, kde by sme chceli."
Zároveň daňovo-poplatkové výhodné podmienky držania i predaja sa pomaly, ale isto blížia ku koncu alebo minimálne výrazne dôjde k ich zhoršeniu. Úroková situácia pri úveroch na bývanie vyzerá tiež skôr negatívne. Banky totiž úroky na úveroch vytvárajú aj podľa zadlženia Slovenskej republiky a jej rozpočtovej zodpovednosti. A tu náš štát v posledných rokoch zlyháva a čoraz viac viditeľnejšie.
Takisto, pokiaľ sa nezmení demografia Slovenska, môže sa stať, že na niektorých miestach bude veľmi obtiažne uskutočniť výhodný predaj alebo získať postačujúce nájomné.
A tu sa dostávame k ďalšiemu potenciálnemu riziku.
2. „Pasívny príjem"
Dôvod, prečo Slováci radi investujú do nehnuteľnosti je aj to, že chcú mať nájom. Myšlienka je pri tom jednoduchá – kúpim si s pomocou banky byt, nájomník mi ho bude splácať a ešte zarobím na nájomnom. Nastavím nájom tak, že pokryje náklady na byt, hypotéku a ešte mi aj dačo ostane.
Tento dokonalý plán dostáva trhliny vtedy, keď sa zvýšia úroky na hypotéke alebo keď je problém s nájmom. Nájom môže meškať, nemusí byť zaplatený alebo dokonca, nemusí byť k dispozícii žiaden nájomník, ktorý by nájom platil.
Tým, že na Slovensku nájomné bývanie ako zákonom upravená forma prakticky neexistuje (v podobe ako na západe), rozbehlo sa na Slovensku špeciálne podnikanie v oblasti prenajímania nehnuteľností, najmä bytov. To, že mnohí to robia mimo zákonné oprávnenie nechám tak. Akurát dodám, že stret so zákonom je len ďalšie riziko, ktoré by inak konzervatívny človek nepodstupoval.
Tí, ktorí tento príjem zdaňujú, určite potvrdia, že to je náročná činnosť – myslím, prenajímať byt. Rozhodne ten príjem nie je taký pasívny a už ani nie veľký po odrátaní všetkých nákladov.
Netreba zabúdať ani na „vybývanie" alebo amortizáciu, čo si občas žiada nejakú formu opravy alebo rekonštrukcie. A teda aj nepravidelný finančný vklad, ktorý znižuje celkovú výnosnosť. Výnosnosť z nájmu momentálne nie je až tak lukratívna ako v minulosti.
3. „Ideálna investícia"
V romantickej predstave Slovákov je nehnuteľnosť svätý grál investícií. Vidia ju, kamaráti na predaji zarobili. Známy podnikateľ a influencer vraví, že na tom zbohatol, a práve preto teraz robí kurzy, aby aj oni vedeli ako na to.
Príbeh z praxe:
Raz prišiel ku mne na konzultáciu mladý pár, ktorý mal k dispozícii 50 000 €. Chceli ich zhodnotiť a rozmýšľali, či kúpia investičný byt alebo, či budú investovať. Pretože nemali skúsenosti s kapitálovými trhmi, prirodzene ich to ťahalo do nehnuteľnosti.
Položil som im tieto otázky:
- Budete tie peniaze potenciálne do 5 rokov potrebovať?
- Je pre vás pri tejto investícii dôležité mať aspoň časť peňazí kedykoľvek k dispozícii?
- Chcete sa o túto svoju investíciu aktívne starať?
Postupne si všetky zodpovedali a výsledok bol približne v tejto myšlienke:
„Tie peniaze momentálne nepotrebujeme, ale nikdy nevieš, čo ti život prinesie. Možno, keby sa rozhodneme usadiť, budeme potrebovať nejaké peniaze na kúpu vlastného bytu, prípadne na zariadenie. Skúsenosti s investíciami veľké nemáme, avšak chceme pracovať so svojimi peniazmi tak, aby sme sa o to nemuseli aktívne starať. Hľadáme profesionála, ktorý by dohliadol na naše peniaze s tým, že chceme mať o tom prehľad."
Riešenie:
Navrhol som im riešenie, aby jednorazovo vložili maximálne polovicu majetku do mnou odporúčaných finančných nástrojov (nakoniec išli okolo 20 000 €) a plus pravidelnú mesačnú investíciu na zníženie výkyvov na kapitálových trhoch (400 €).
Výsledok:
Výsledkom je aktuálne výnos v tisíckach eur. Všetky peniaze majú kedykoľvek bez pokuty alebo poplatku k dispozícii za aktuálnu trhovú hodnotu. A keby je potrebné, môžu si ihneď nastaviť tzv. rentu – plán pravidelného výberu.
Toto by pri nehnuteľnosti bohužiaľ nešlo.
Neviete ju predať za garantovanú sumu. Môžete mať napríklad znalecký posudok, kde vám znalec stanoví cenu. Otázka ale je, či vám tú cenu niekto aj zaplatí a tiež ako dlho to bude trvať.
Ak potrebujete rýchle peniaze, často musíte ísť s cenou dole, obzvlášť ak nemáte čas čakať. A to už nevravím, ak by ste potrebovali len časť peňazí z aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti. Kúpeľňu asi len tak nepredáte, či napríklad balkón samostatne, tiež nie.
S nájomníkom sa asi tiež nedohodnete na väčšiu platbu dopredu a zvyšovať nájom na uspokojenie vašich finančných potrieb môže viesť k odídeniu nájomníka z vášho bytu. A to sú ešte pikošky typu, že náš občiansky zákonník je tak postavený, že v určitých prípadoch aj keď nájomník neplatí, nesmiete ho vyhodiť (aj niekoľko mesiacov!) alebo len za nevýhodných podmienok pre vás. Byt tak máte obsadený, bez príjmu a pravdepodobne si neskôr nájdete negatívne prekvapenie.
Sumár
Nehnuteľnosti sú na Slovensku mimoriadne obľúbené a až 93 % ľudí býva vo vlastnom, čo nás radí na špičku EÚ. Napriek tomu máme nízky počet izieb na osobu a veľké domácnosti, čo naznačuje, že vysoké vlastníctvo neznamená automaticky vyšší komfort. Vlastné bývanie je zároveň ťažko dostupné, keďže na jeho kúpu treba približne 12 až 15 ročných platov. To sa premieta do vysokej zadlženosti domácností a slabšej finančnej rovnováhy. Väčšina majetku Slovákov je viazaná práve v nehnuteľnostiach.
Silná orientácia na vlastníctvo má historické korene v privatizácii po roku 1989, keď sa byty odkúpili za zlomok hodnoty. Vlastné bývanie je vnímané ako istota, bezpečie a medzigeneračný majetok, zatiaľ čo nájom má skôr negatívny obraz. K popularite prispeli aj nízke dane z držby a predaja nehnuteľností a v minulosti lacné hypotéky. Mnohí preto dôverujú viac „tehle" než finančným trhom.
Investovanie do nehnuteľností však prináša riziká, najmä ak je financované úverom. Rast cien nemusí pokračovať rovnakým tempom, podmienky financovania sa môžu zhoršiť a demografia môže ovplyvniť dopyt v regiónoch. Prenájom nie je taký pasívny príjem, ako sa často prezentuje – prináša riziko neplatičov, výpadkov príjmu, opráv a legislatívnych komplikácií. Výnos po započítaní všetkých nákladov nemusí byť taký atraktívny, ako sa zdá a dnes často neporáža ani infláciu.
Nehnuteľnosť je navyše málo likvidná – nedá sa rýchlo predať za garantovanú cenu ani po častiach. Alternatívne investície môžu ponúknuť väčšiu flexibilitu, dostupnosť peňazí a diverzifikáciu.
Pointa je: Nehnuteľnosť nemusí byť ideálnym riešením pre každého a je dôležité zvažovať cieľ, riziko aj efektívnosť celej stratégie.
Príležitosť pre profesionálov
Možno si pri čítaní tohto článku pomyslel:
„Toto presne vidím okolo seba. Ľudia sa rozhodujú emóciami, nie dátami. Potrebovali by profesionálneho poradcu."
Ak áno, nie si sám.
Dopyt po kvalitnom investičnom poradenstve na Slovensku rastie rýchlejšie než kedykoľvek predtým. Ľudia začínajú chápať, že finančné rozhodnutia ovplyvnia celý ich život – a chcú vedľa seba niekoho, kto to myslí vážne.
Vidím to každý deň. Klienti prichádzajú s otázkami, ktoré by pred pár rokmi vôbec neriešili. Začínajú rozumieť, že „investovanie do tehly" nie je automaticky správna voľba. Že existujú lepšie, flexibilnejšie a efektívnejšie cesty.
A to vytvára obrovskú príležitosť pre tých, ktorí chcú robiť investičné poradenstvo profesionálne. Nie ako hobby. Nie ako vedľajšiu činnosť. Ale ako zmysluplnú kariéru, ktorá reálne mení životy ľudí.
Ak rozmýšľaš o kariére v investičnom poradenstve alebo chceš zvážiť spoluprácu s profesionálnym tímom, ktorý:
- Pracuje s dátami, nie emóciami
- Má edukatívny prístup ku klientom
- Stavia klienta na prvé miesto, nie provízie
- Buduje dlhodobé partnerstvá, nie rýchle obchody
...tak daj mi vedieť.
Pretože trh sa mení. A profesionáli, ktorí rozumejú, kam smeruje, majú pred sebou desaťročie plné príležitostí.
Martin Császár Investičný poradca